楼市去库存 预警炒房风险

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  • 时间:2019-01-02 16:01
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随着房地产去库存刺激政策的陆续出台,各界对此讨论逐渐升温,被认为与楼市联动紧密的股市是否会受到房地产去库存的影响,成为了市场人士关心的问题。  有投资者认为,随着各地去库存的推进,大量房产将出现价格低洼,热钱可能会抛弃股市而转入房市,对股市造成分流效应。而笔者注意到,近期一些房产中介也在以“股市低迷,不如买个房子实在”的口号招揽顾客。 房地产去库存是否真的会对股市造成抽水效应?多位受访机构人士认为,这一担忧没有必要,相反,更值得警惕的应是运用高杠杆炒房的风险。 “去库存”分流效应微弱 对房地产“去库存”是否会对股市造成影响的这一问题,笔者与多位机构人士进行了交流,从反馈来看,普遍认为房地产去库存对股市分流作用不大。 深圳茶马古道投资公司总裁朱思铭表示,“房地产去库存对资金确实可能会造成一定分流,比如目前一些上市公司、房地产并购基金、投资机构、个人投资者等都有继续或扩大地产投资的打算,但我认为这种分流比较有限,对股市不会有太大影响。而因为股市不好就把钱拿去投资房地产的,我特别留意过,周边并没有这样的案例。” 朱思铭进一步分析称,“首先,房地产相比股市而言,变现难度较大。目前股市短期盈利的预期相比楼市要高,因为股市一波反弹可能就会有20%收益增长,但目前情况下房地产盈利增长的预期和资产变现难度是比较大的,更何况现有投资环境下,变现速率成为了很多投资者现在比较看重的因素;其次,之所以要去库存,就是因为房地产库存量太多,这种情况下房地产增值的预期本身就新万博狗万,新万博狗万官网,狗万好还是万博好?不强,因此抽出股市资金转投楼市的情况发生概率也不会很大。此外,目前部分城市房价已持续上涨较长时间,再大幅上涨的概率不大,相反股市目前并不算高点。” 对于朱思铭的看法,深圳另一位私募负责人李峰(化名)表示认可。李峰表示,“因为股市不好就转向房地产,我觉得是把问题简单化了。2015年股市热的时候,我身边倒是有不少拿房产抵押了去贷款炒股的案例,后来遭遇股灾后房子被收走了,但把股市的钱抽走了去炒房的真没听说,除非是个别案例。” 上善若水投资总监侯安扬也表示,“我认为房地产去库存对宏观经济的影响要比对股市的影响大很多。买房的存量资金本来就是从存款、或是刚性信贷来的,是否会对股市分流很难说。” 而针对北京、上海、深圳等一线城市房价暴涨的情况,上海一位私募人士韩平(化名)认为,“可能是由于局部垄断造成了房价虚高,这个虚高并不是公允的价值,实际的成交量跟价格的关系走势并不是正相关,并不能反映真实的市场供需状态。” 具体到“去库存”的投资机会方面,机构普遍认为,房地产去库存对地产板块会形成持续的利好。 韩平表示,“选择标的应区分来看,去库存不可能利于所有房地产公司。要看开发商是区域性还是全国性的地产公司,主要业务范畴是集中在一线、二线还是三线城市。目前来讲主打一线城市的公司肯定更具有保障,因为这部分区域房地产价格的稳定性是远远强于其它城市的,如果是二、三线的话,风险防御能力是比较低的。像宝能、万科这些传统的房地产公司,也比较值得关注。” 高杠杆风险或传递到金融市场 比起对股市的影响,机构人士对一线城市高倍杠杆炒房表达了更多的担忧。 侯安扬就十分担忧目前一线城市背后炒房客的高倍杠杆使用情况,“一线城市特别是深圳的房价短期上涨得这么高,与去年资本市场的发展有一定关系,但资本市场又不可能一直保持良好,所以我个人对此其实不太乐观。现在炒房各种杠杆都用了,像链家就是给客户提供首付,然后客户拿着首付再去找银行借钱,这是一种特别高杠杆的行为,我个人对这个事情比较担忧,因为我们只能是躲过这个风险,新万博狗万,新万博狗万官网,狗万好还是万博好?但如果爆发风险影响非常大。” “因为借钱做首付的利息高达十几、二十个点,如果房价上涨的速度不够快,将很难去维系利息支出,像2008年深圳有一批炒房客最后就是都不要房子了。这个过程中牵扯着很多的信贷关系,比如像链家这种情况,它借出去的钱本身可能就是从另外渠道的金融产品过来的,涉及很多层面的人,风险比较大,我认为中央层面应该制止一下这种行为。” 侯安扬表示。 据了解,部分炒房客确实采用了包括众筹、贷款、过桥贷款等多种方式来进行炒房,押宝一线城市房价继续上涨。 相较之下,二、三线城市面临的情况则完全是另一番景象。 一位某三线城市的房屋中介刘某(化名)表示,“我们公司现在是一栋栋的推,不做整个项目推送,比较谨慎。目前占据交通资源学区资源还是很抢手的,基本上半个月到一个月卖光一栋楼。” 而朱思铭说,其在近期走访了多个二、三线城市,切实地感受到目前房地产去库存的急迫性,特别是一些三线城市,房地产库存高企的问题比较严重。 朱思铭表示,“银行对地产的政策是判断当地房地产走向的关键指标之一,其中的一个重要指标就是参考银行的折扣率。银行与当地房地产企业一般都有着密切的业务联系,对当地房地产市场未来走向一般会有较为合理的理解和判断。我了解的一些三线城市,银行对某些商品房住宅批出的质押贷款已经降到了4~5折,而以前大概是6~7折,这反映了银行对房地产泡沫的担忧。三线城市现在的库存太大了,整个消费市场的购买力也不强。” 下半年楼市有隐患 结合中央和地方下发的各项刺激政策,2016年上半年,一二线城市的楼市成交量将出现明显上涨。下半年的情况则存在变数。按照2009年的经验,在上半年信贷天量“放水”后,下半年的信贷规模将明显萎缩,随之而来的隐患不可忽视。 2016年1月份令人惊讶的信贷投放数据,似乎预示着今年的房地产市场并不平静。 根据央行发布的数据,2016年1月,人民币贷款增加2.51万亿元人民币,规模创单月历史新高。其中,住户部门贷款增加6075亿元人民币,中长期贷款部分增加4783亿元人民币。也就是说,即使不算房地产开发贷款,1月新增贷款中,已有1/5流入了房地产领域。 信贷的放量是低利率环境、稳增长导向和季节性因素的综合结果,但在没有类似“四万亿”重磅的刺激下,如此天量的信贷投放仍然让人吃惊。且至少在上半年,“放水”的惯性被认为还将持续。 从数据分析不难看出,房地产已然成为资金的主要流向之一。结合历史经验,不免会引发这种疑问:信贷资金的冲击,究竟会助力“去库存”的大趋势,还是继续吹涨楼市泡沫? 根据历史经验,信贷投放与房地产市场走势有着明显的正相关性。就最近一次的案例来看,M2增速在2013年4月见顶,此后波动下行,至2015年4月触底反弹。这种变化与房地产市场的“U”型走势颇为吻合。 中原地产首席分析师张大伟表示,就2016年1月的数据来看,在信贷爆发的同时,M2走势相对平稳,说明信贷的发放刚好弥补了外汇占款的流失(央行数据显示,1月央行外汇储备下降994.69亿美元)。因此,除改善市场对全年经济基本面的预期外,真正能够带来的作用并不如预期明显。 具体体现为,2016年1月,多家房企纷纷提前赎回美元债,并通过定增等方式在国内融资。这些动作并未明显增加房地产开发贷款总规模,却放大了信贷数据。 但就房地产按揭贷款而言,“放水”带来的刺激作用仍然明显。张大伟认为,结合中央和地方下发的各项刺激政策,2016年上半年,一二线城市的楼市成交量将出现明显上涨。 下半年的情况存在变数,按照2009年的经验,在上半年天量“放水”后,下半年的信贷规模明显萎缩,这使楼市的表现受到影响。 2016年房地产市场与2009年有两项明显不同。其一,市场出现明显的供过于求现象,内生动力缺乏;其二,持续多年的货币超发,对房地产市场的边际刺激作用正在减新万博狗万,新万博狗万官网,狗万好还是万博好?弱。这些都决定了,本轮信贷“放水”给市场带来的影响可能很快消退。 在很多业内人士看来,大量“放水”带来的隐患不可忽视。国土部一位专家表示,货币超发的最直接影响,就是资产价格上涨。如同“四万亿”的作用一样,若持续“放水”,可能带来新一轮的房价上涨。 我国房地产市场的区域分化特征,决定了信贷资金将主要流向一线城市和核心二线城市。这样一来,一二线城市的房价泡沫可能继续吹涨,三四线城市的大量库存也很难得到有效去化。